Juan Hercq presenta una solicitud para ampliar y techar un corral descubierto en la calle San Juan de Dios, hoy Colon. El rechazo de los propietarios de los linderos a ceder o vender terreno, supone un gran obstáculo que lleva a modificar la ubicación del edificio a construir.

En Real despacho se accede a la solicitud de Juan Hercq de edificar un coliseo en terrenos del Marqués de Carballo en la zona de las actuales calles Lope de Vega (Comedias) y Tirso de Molina (Vestuario de Comedias).

Se inicia la construcción del coliseo sobre terrenos cedidos por el Marqués de Carballo, Antonio Pardo Sánchez de Taibo, del conocido barrio de las Tres Cruces.

Condiciones de seguridad obligan al derribo de esta construcción, denominada entonces Casa Coliseo de Comedias.

Diego cayetano Duarte, como arrendatario de unos terrenos de Dña. Josefa Nueve Iglesias, edifica sorprendentemente en dos meses el nuevo coliseo en obras dirigidas por Juan García Quintanilla.

Las epidemias, la poca actividad y la difícil situación económica propicia la solicitud de Diego Cayetano Duarte para el "desbaratamiento" del Coliseo y el aprovechamiento de sus maderas.

Se aprueba la construcción por parte de José y Francisco Delgado Duarte de la nueva Casa y Teatro de Comedias, según un plano muy parecido al de Juan Hercq en la actual ubicación del Real Teatro de Las Cortes.

Los hermanos Delgado Duarte arriendan el teatro a Manuel Arenas y José Antonio Salinas, vecinos de Cádiz, quienes inician el 1 de abril la programación del teatro.

Designada la Isla de León para la reunión de las Cortes Constituyentes se encarga al ingeniero de Marina Antonio Prat el acondicionamiento para ubicar en él la sala de sesiones de las Cortes Generales y Extraordinarias que tienen lugar el 24 de septiembre, convirtiéndose el teatro en sede parlamentaria y cuna del constitucionalismo moderno.

Hasta el 20 de febrero de este año se desarrollan en el teatro las sesiones de las Cortes Generales. Después se trasladaron a Cádiz.

Su propietario se niega a alojar nuevamente a las Cortes Generales en el teatro por el impago de las 30.000 pesetas acordadas de alquiler, ubicándose entonces en la Iglesia del Carmen. Curiosamente este impago permanece en la actualidad.

El edificio es declarado Monumento Histórico Artístico por Orden del Ministerio de Instrucción Pública de 19 de noviembre (Gaceta de Madrid, 9 de diciembre de 1935), quedando adscrito desde entonces al Tesoro Artístico Nacional. Hoy día está catalogado como BIC, con esa fecha de inscripción.

José Luis Ballester Fernández recibe el 28 de marzo el Teatro en dación en pago de deuda. Trás su fallecimiento, se inscribe el inmueble a nombre de su mujer, Carmen Almadana López. Ballester instala una sala cinematográfica que se alternaría con espectáculos teatrales y otros actos sociales.

Se reforma el teatro y se ubica en él una sala de bingo.

En sesión plenaria de 8 de julio de 1987 se aprueba la adquisición del teatro a la propiedad por importe de 50 millones de pesetas a cargo de la Consejería de Cultura de la Junta de Andalucía, Diputación Provincial de Cádiz y Ayuntamiento de San Fernando.

El 5 de marzo comienzan los trabajosde rehabilitación a cargo de la empresa Cubiertas y MZOV, con un presupuesto total de 383.931,451 pesetas.

SS.MM. Los Reyes de España D. Juan Carlos y Doña Sofía reinauguran el miércoles 10 de marzo el Teatro de las Cortes durante un acto institucional. Por la noche se celebra una gala inaugural a cargo de la Oquesta de Cordóba y la participación de Carmen Linares, Chato de La Isla, Sara Baras y Niña Pastori.

El 17 de julio El Rey de España otorga al teatro el título de Real.

S.M. El Rey recibe en este lugar el Premio a los Valores Constitucionales y Defensa de las Libertades Democráticas instituido para conmemorar la efeméride del 24 de septiembre.

Se conmemora el Bicentenario del Teatro con una programación extraordinaria en la que intervienen, entre otros, Maria Bayo, Ainhoa Areta y Cristina Hoyos. Se coloca una placa conmemorativa en su fachada.

El 10 de noviembre el presidente de la Junta de Andalucía descubre una placa conmemorativa en el hall del Teatro que recuerda el decreto de libertad de prensa e imprenta promulgado por las Cortes Constituyentes de 1810.

El 14 de noviembre tiene lugar un pleno extraordinario de carácter institucional del Parlamento de Andalucía.

El 24 de septiembre se celebra el Bicentenario de las Cortes Generales y Extraordinarias de 1810 con una sesión conjunta del Congreso y Senado de España, acto presidido por SS.MM. Los Reyes.